Aujourd’hui, nous entamons le troisième article de la série sur la construction de notre maison avec un sujet ô combien important celui du terrain à bâtir.

La recherche du terrain est à mon sens une des étapes les plus critiques et les plus éprouvantes du parcours de construction d’une maison. Il y a tous les termes techniques que l’on ne connaît pas. Il y a pas mal de déceptions car, pour être honnête, avec un petit budget trouver un terrain chouette sur Nantes relève de l’exploit.

Pour couronner le tout, nous nous sommes lancés dans la recherche du terrain à bâtir sur un coup de tête, sans avoir bien défini nos attentes. Ça n’a clairement pas aidé. Voici donc quelques informations qui me semblent essentielles pour ceux qui se lancent dans l’aventure. Un article pavé, certainement moins amusant à lire que d’habitude. Aussi, pour ceux qui n’ont pas de projets de construction mais qui sont curieux de notre expérience, vous pouvez directement aller à la dernière partie (promis je ne vous en veux pas).

Définir ses critères de recherche

De mon avis c’est ce qui permet d’être le plus efficace et de ne pas perdre de temps. Nous, par exemple, nous ne savions vraiment pas dans quelle zone géographique nous concentrer, nous avons donc fait de nombreuses visites avant de nous rende compte que le Sud-Loire ne nous plaisait pas.

1. Le budget de la construction

Un terrain aux alentours de Nantes c’est cher, clairement. Et le problème doit être le même dans toutes les grandes villes.

Pour trouver un terrain à Nantes-même, il va vous falloir de la chance, du temps et un budget de fou, ou ne pas vouloir de jardin. Quand nous cherchions, il y a deux ans, le prix était de 600€/m² pour un terrain viabilisé. Ça fait mal !

Sur la première couronne de Nantes (en gros la métropole) c’est déjà plus raisonnable, le Nord-Loire étant plus cher que le Sud-Loire. Toujours il y a deux ans, nous étions aux alentours de 350€/m² pour un terrain Nord-Loire (Orvault, Carquefou, La Chapelle, …).

Après, plus on s’éloigne, plus les terrains vont être abordables. Dans les 250€/m² pour la deuxième couronne de Nantes (Treillières, Sucé-sur-Erdre, Vigneux de Bretagne…).

Le budget va donc vous aider à définir votre zone géographique mais aussi le type de terrain sur lequel vous allez partir.

A propos du budget. Pour équilibrer son budget construction on recommande en général que le terrain représente au maximum 1/3 du budget total, à savoir 33%. Pour 250 000€ de budget total ça amène un terrain entre 80 000 et 85 000€.

 

2. La zone géographique et l’environnement du terrain

Le budget vous aide à définir votre zone géographique, mais il faut aussi envisager les accès à votre travail et globalement l’environnement dans lequel vous souhaitez vivre. Campagne, pleine campagne, à proximité d’un bourg ? Avec un grand jardin ? Besoin d’un accès rapide en centre ville ? Pour Nantes, Sud-Loire ou Nord-Loire ?

Vraiment, j’insiste, mais à un moment faute de budget nous nous sommes éloignés de notre recherche et nous avons hésité sur des terrains qui ne nous correspondaient pas du tout. Nous l’aurions regretté c’est certain. Moi je voulais du vert et pas de vis-à-vis, lui un accès à une boulangerie à pied et à Nantes en transport en commun. Ça limitait les choix (les gens pas chiants), mais une fois fixés ces critères essentiels les visites de terrains allaient très vite. Par contre on a du rogner sur d’autres critères pour rentrer dans notre budget. Bonjour mitoyenneté :D

 

Se renseigner sur les types de terrains constructibles et les contraintes de construction

C’est typiquement le truc un peu chiant que l’on a pas envie de faire quand on se projette enfin dans la maison de ses rêves. Mais que vous passiez par une agence immobilière ou tout simplement par le Bon Coin vous allez vous heurter à ces termes que vous ne comprenez pas. En vrac il y a viabilisé, servitude, surface plancher, division parcellaire, premier rideau …

Nous n’y comprenions rien quand on a commencé nos visites, voici donc ce que ma désormais grande expérience m’a enseignée.

1. Viabilisé <> Non viabilisé

Un terrain qui est raccordé aux réseaux électrique, eau, Télécom est dit viabilisé. Parfois il y a des viabilisations partielles, en général pour le gaz et les égouts. Il faut donc bien vérifier ce qui est viabilisé car, chaque raccordement est à votre charge et fait monter le prix du terrain et ajoute de la paperasse administrative. Pour raccorder complètement un terrain il faut parfois ajouter jusqu’à 15 000€, notamment si vous devez prévoir votre assainissement autonome, comprenez une fosse septique.

2. Lotissement / En diffus / En ZAC

Un terrain en lotissement s’oppose à un terrain en diffus. Il s’agit d’un terrain vendu par un lotisseur qui a déjà fait les aménagements nécessaires à la construction (accès, viabilisation, bornage…). L’avantage est que vous maîtrisez le coût de votre terrain, les inconvénients sont les voisins et les contraintes de construction plus importantes que pour un terrain en diffus.

Un terrain en diffus est généralement vendu par un particulier qui peut ou non faire des travaux de viabilisation. Sur Nantes il s’agit souvent de division parcellaire, c’est-à-dire que vous achetez un bout de l’ancien jardin du propriétaire. Il faut alors faire attention à la notion de premier rideau : accès direct à la route / deuxième rideau : terrain situé derrière un autre terrain. Pour un deuxième rideau il faut donc prévoir un accès à la route à votre charge et cet accès c’est d’autant moins de surface de jardin sur votre terrain.

Une ZAC (Zone d’Aménagement Concerté) c’est un lotissement, mais pour lequel la mairie a mandaté un lotisseur qui l’aménage en concertation avec elle. En général il va s’agir d’éco-quartiers. Il y aura un cahier des charges strict mais vous avez une idée claire de ce à quoi va ressembler votre quartier. Comme le lotissement est communal vous n’aurez pas de charges de lotissement à payer et peut-être d’autres avantages fiscaux (exonération de taxe d’aménagement, …). La contrepartie : ce genre de terrain est plus cher et l’environnement ne plait pas à tout le monde.

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Ce qu’il faut vérifier lors de la visite d’un terrain à bâtir

A ce stade vous commencez à être assez outillé pour être efficace dans vos visites. Vous verrez une visite de terrain ça va vite. En général on le sent ou non rapide puisqu’il n’y a rien à visiter. Il suffit de s’imprégner de l’environnement et de regarder les plans du terrain qui vous sont fournis. Du coup parfois on a tendance à expédier les visites mais il y a quelques petites choses qu’il faut vérifier !

La plus importante c’est ce qu’il y avait sur le terrain avant sa commercialisation. Si une construction y existait et qu’elle a été détruite, le terrain est meuble. Les fondations de votre maison devront être plus solides et elles seront donc plus chères !

La pente du terrain est également un critère qui pourra faire monter le prix de votre maison. Plus il y a de pente, plus les fondations seront onéreuses.

L’exposition du terrain est à regarder elle aussi. Si vous souhaitez avoir le soleil une bonne partie de la journée, il vous faudra faire attention à la disposition de la future maison sur le terrain. Attention aussi à ce qui pourrait vous projeter trop d’ombre alentours (voisins, arbres, …), vous empêchant de profiter de votre jardin.

Les contraintes de construction peuvent varier selon les terrains. Ils relèvent tous du PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui va notamment dicter la surface maximum que vous pouvez construire et les retraits que vous devez laisser par rapport aux voisins. En gros vous ne pouvez pas mettre votre maison où vous voulez et il faut donc regarder si ça peut vous convenir.

  • Pour les terrains en lotissement et en ZAC, viennent s’ajouter aux contraintes du PLU celles d’un cahier des charges. Vous pouvez donc avoir une contrainte de mitoyenneté, d’architecture, … Les plans qui vous sont fournis sont en général assez clairs mais autant lever les doutes lors d’une visite.
  • Pour les terrains en diffus le risque c’est la servitude. La plus commune est la servitude de passage : vous devez laissez une partie de votre terrain accessible au voisin. Plus d’info sur les servitudes

Un exemple que nous avons vécu. Un terrain nous plaisait bien, mais il y avait déjà cette maison construite juste à côté. Avec une fenêtre donnant sur le terrain en question. Nous devions donc reculer la maison de 5m de la limite séparative. Il y avait aussi une route un peu passante qui nous imposait un retrait important. La surface n’étant pas très grande, il était impossible de profiter du jardin du côté sympa à l’arrière de la maison. La plus grande partie du jardin allait se trouver sur la route et/ou coincée entre la maison et celle du voisin.

 

Quelques pistes pour trouver des terrains à Nantes et alentours

Maintenant que je vous ai bien exposé le côté pénible, que vous êtes certainement un peu déprimé si vous n’avez toujours pas trouvé votre bonheur, je vais essayer de vous donner quelques billes pour trouver votre terrain. Comme vous le verrez en cherchant, les bons terrains partent vite et Le Bon Coin n’est pas toujours suffisant.

  • Nantes Aménagement propose des terrains à bâtir en ZAC sur la métropole nantaise.
  • Loire-Atlantique développement commercialise des terrains sur l’ensemble du département, également en ZAC.
  • Les lotisseurs mettent en général sur leur site les opérations en cours de commercialisation ou à venir avec parfois des plans des lots à vendre. Quelques lotisseurs sur la Loire Atlantique : CM-CIC, Francelot, Terra Loire, Cilaos Atlantique, ADI.
  • Les constructeurs ont souvent connaissance de terrains à bâtir avant le grand public. Attention néanmoins car ils essaieront de vous faire contractualiser avec eux avant d’acheter le terrain. On parle de terrain non-libre de constructeur.

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Le mot de la fin, notre choix de terrain

Afin de terminer sur une note plus légère je vous propose quelques mots sur notre expérience et notre choix. Comme je vous l’ai dit on a pas mal galéré pour trouver notre terrain par manque de clarification de notre recherche. Je crois bien que même lorsque l’on sait ce que l’on veut il faut être patient car ça peut prendre du temps avant de trouver. Il est parfois difficile de ne pas se démoraliser mais surtout, ne vous pressez pas si vous ne voulez pas acheter que pour investir et que vous n’avez pas de coup de cœur.

Si je voulais une maison c’était pour avoir un jardin et me sentir chez moi sans trop de voisins donc. Les lotissements ne nous convenaient pas, les bonnes places sont chères, les maisons se ressemblent trop et souvent on ne s’y sentait pas assez au vert. Les terrains en diffus représentaient trop de risque pour nous. Avec notre budget limité nous ne pouvions nous permettre une mauvaise surprise. Et puis l’homme ne se voyait pas loin d’une ville, ça perdait donc de son intérêt.

Le bon compromis a été la ZAC. Le respect de l’environnement, la liberté architecturale et les haies végétales nous ont plu tout de suite. Il y a un petit côté fou, les terrains sont tous différents, les maisons aussi. Par ailleurs je suis très sensible à l’écologie et vivre dans un lieu où tout n’a pas été bétonné pour des raisons de rentabilité me satisfait pleinement. Nous sommes entourés de voisins qui, en partie, partagent cette vision d’un urbanisme plus respectueux, c’est appréciable.

Nous avons la chance, au moins pour l’instant, d’avoir un verger à côté de chez nous. Nous n’aurons aucun vis à vis lorsque nous aurons terminé nos aménagements extérieurs. L’inconvénient évident de notre terrain est par contre la mitoyenneté. Notre maison est collée à celle du voisin. Personne ne voit chez personne, mais nous avons une façade aveugle et pour certains avoir les maisons collées est un vrai frein. Ça ne l’a pas été pour nous.

Mon quartier est en construction mais après un an je suis très heureuse de vivre ici. La verdure tous les jours à ma fenêtre est un petit bonheur que je ne cesse d’apprécier. J’aime l’environnement dans lequel je vis. Le quartier est très agréable et c’est d’ailleurs un lieu de promenade pour pas mal de gens.

Le choix du terrain nous a pris du temps mais aujourd’hui on en est très satisfait. C’est ce que je vous souhaite à tous !

 

Et vous alors, vous avez fait construire ? Vous pensez à des conseils que j’aurais oublié ? Vous voulez bien me raconter un peu de votre expérience ?

Pour ceux qui se lancent tout juste j’espère ne pas vous avoir fait peur ? Et idéalement que cet article pourra  vous être utile :)

En complément je vous propose un article plus léger : Le top des flops qui nous sont arrivés pendant notre recherche de terrain !